Publicado em · André Backes Negócios Imobiliários
O que entra na conta além do preço do imóvel
Quando você fecha negócio com o vendedor, o valor combinado é só uma parte do que vai sair do bolso. Existem custos de transferência de propriedade, taxas de cartório e, depois da compra, despesas que continuam todo mês ou todo ano. Conhecer essa lista com antecedência evita surpresa na hora de assinar os papéis.
Esses custos existem tanto para quem compra à vista quanto para quem financia. No financiamento, entram ainda tarifas cobradas pelo banco. Antes de assinar qualquer proposta, vale pedir ao corretor uma relação completa de tudo que será cobrado, para fazer as contas com calma.
ITBI: o imposto que recai sobre a transferência
ITBI é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É cobrado pela prefeitura do município onde o imóvel está localizado, toda vez que a propriedade muda de titular. Sem a guia do ITBI paga, o cartório de registro de imóveis não lavra a transferência em nome do novo dono.
Na prática, quem paga o ITBI costuma ser o comprador, já que é ele quem está adquirindo o bem. A base de cálculo, o percentual aplicado e os prazos variam de um município para outro, por isso o caminho mais seguro é confirmar o valor exato direto na prefeitura ou com o setor de documentação da imobiliária antes de fechar negócio. Quando a compra envolve financiamento, o banco costuma exigir a guia quitada como condição para liberar o crédito.
Escritura pública e atuação do tabelionato
A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas que formaliza a venda entre vendedor e comprador. Ela costuma ser obrigatória quando a compra não envolve financiamento bancário, já que, nesse caso, o próprio contrato com o banco assume essa função. Mesmo em compras à vista, algumas situações específicas podem dispensar a escritura tradicional, por isso vale confirmar com o cartório qual documento se aplica ao seu caso.
Quem arca com as despesas de escritura normalmente é o comprador, embora isso possa ser negociado entre as partes e registrado no contrato preliminar de compra e venda. O valor cobrado pelo tabelionato segue uma tabela definida pelo estado, então pedir o orçamento com antecedência ajuda a planejar o montante total da compra.
Registro de imóveis: o passo que garante a propriedade
Depois de pagar o ITBI e lavrar a escritura (ou assinar o contrato de financiamento), falta levar o documento ao cartório de registro de imóveis da região onde o bem está localizado. É esse registro que transfere oficialmente a propriedade: antes dele, o comprador tem apenas um direito sobre o imóvel, não a propriedade plena perante terceiros.
As custas de registro também seguem tabela do estado e, via de regra, ficam por conta do comprador. É comum que o corretor ou um despachante indicado pela imobiliária acompanhe esse trâmite até o fim, mas qualquer pessoa pode protocolar o pedido diretamente no cartório, apresentando a escritura ou o contrato de financiamento.
Taxas de financiamento e outras despesas do processo
Quem compra com financiamento bancário tem custos adicionais que não existem na compra à vista: taxa de avaliação do imóvel pelo banco, tarifa de abertura de crédito e, em alguns contratos, seguro embutido nas parcelas. Cada instituição financeira define suas próprias tarifas e condições, então vale pedir o extrato completo de custos antes de assinar qualquer contrato.
Também é comum reservar um valor para certidões, como a de ônus do imóvel e a de distribuição de ações envolvendo vendedor e comprador. Elas servem para confirmar que o imóvel está livre de pendências judiciais ou dívidas que possam recair sobre ele. Em caso de dúvida sobre qual certidão pedir, tanto o cartório quanto a imobiliária costumam orientar sobre o caminho a seguir.
Condomínio e taxas que continuam depois da compra
Depois de fechar negócio, chega a vez dos custos recorrentes. Se o imóvel é um apartamento ou fica em condomínio fechado, existe a taxa de condomínio mensal, que cobre despesas comuns como manutenção das áreas comuns, segurança e limpeza. Esse valor varia conforme a estrutura do empreendimento e a quantidade de unidades que dividem a despesa, por isso vale pedir a previsão orçamentária do condomínio antes de decidir pela compra.
Além do condomínio, existe o IPTU, cobrado anualmente pela prefeitura sobre a propriedade. Diferente do ITBI, que é pago uma única vez na transferência, o IPTU se repete todo ano enquanto você for o titular do imóvel. Em bairros com grande concentração de prédios, como Meia Praia em Itapema, é comum que o condomínio inclua serviços adicionais; conversar com o síndico ou com a administradora ajuda a entender exatamente o que está incluso antes de assinar qualquer proposta.
Fale com a equipe antes de fechar negócio
Cada compra tem suas particularidades, e os custos descritos acima podem variar conforme o município, o tipo de imóvel e a forma de pagamento escolhida. Antes de assinar qualquer proposta, vale conversar com a equipe da André Backes Negócios Imobiliários para entender a lista completa de despesas do seu caso específico.
Veja as opções disponíveis em imóveis à venda e peça à equipe uma relação detalhada de custos para o imóvel que despertou seu interesse. Assim você chega à mesa de negociação com todas as contas feitas, sem deixar nada de fora do planejamento.
Perguntas frequentes
- Quem costuma pagar o ITBI, o comprador ou o vendedor?
- Na prática, quem paga o ITBI costuma ser o comprador, já que é ele quem está adquirindo o imóvel. O valor e os prazos variam por município, então vale confirmar direto na prefeitura ou com a imobiliária.
- A escritura é sempre necessária na compra de um imóvel?
- Quando a compra envolve financiamento bancário, o próprio contrato com o banco costuma substituir a escritura. Fora isso, a escritura pública lavrada em cartório de notas é o documento usual para formalizar a venda.
- O condomínio é cobrado em qualquer tipo de imóvel?
- Não. A taxa de condomínio existe apenas em apartamentos e imóveis dentro de condomínios fechados, para cobrir despesas das áreas comuns. Em imóveis isolados, esse custo não existe, mas o IPTU continua sendo cobrado todo ano.